Pacto Imobiliario

1. Resumo executivo

Corretor de imóveis é profissional regulamentado.

Deve: (i) possuir registro ativo no CRECI; (ii) adotar procedimentos de KYC (Conheça seu Cliente) e arquivar documentos por 5 anos; (iii) comunicar ao COAF operações suspeitas em até 24 horas; (iv) enviar Declaração de Não Ocorrência anualmente (prazo usual: 31 de janeiro). O não cumprimento acarreta multas, bloqueios, cassação de CRECI e risco criminal.

2. Obrigações perante o COAF (Lei nº 9.613/1998 e Resolução COFECI nº 1.336/2014)

2.1 Comunicação de Operações Suspeitas (COS)

• Deve comunicar ao COAF qualquer operação ou proposta de transação imobiliária que apresente indícios de branqueamento de capitais — por características, valores, falta de fundamento econômico, uso de estruturas societárias suspeitas, pagamentos em espécie fora do padrão, intermediação complexa sem justificativa, etc.
• Prazo: até 24 horas após a identificação da suspeita. Nunca informar o cliente sobre a comunicação.

2.2 Declaração de Não Ocorrência

• Mesmo sem operações suspeitas, todo corretor/empresa deve enviar anualmente a Declaração de Não Ocorrência ao COAF (prazo adotado por diversos CRECI: 31 de janeiro do ano seguinte).

2.3 KYC — Diligência e guarda de documentos

• Identificação completa do cliente (pessoa física ou jurídica), comprovantes de endereço, documentação societária, origem dos recursos, contratos, comprovantes de pagamento.
• Arquivamento mínimo: 5 anos a contar da operação (padrão do setor).
• Atenção especial a operações a partir de R$ 100.000,00 (registro e diligência reforçada).

3. Consequências do não cumprimento

• Multas administrativas (valores podem variar; Conselhos regionais aplicam sanções); bloqueio de contas e bens; cassação do CRECI; responsabilização criminal em casos de conivência/omissão.

4. Exercício legal da profissão

• Obrigatório registro ativo no CRECI da respectiva jurisdição. Atuação sem CRECI configura exercício ilegal (Lei nº 6.530/1978), com penalidades administrativas e criminais.

5. Tabela Referencial de Honorários — síntese (CRECI / tabelas regionais, 2025)

Observação: Tabelas são regionais e podem variar levemente; abaixo uma versão consolidada e comentada com base nas tabelas referenciais divulgadas por CRECI regionais (valores percentuais e notas aplicáveis). Sempre consulte o CRECI da sua região para confirmação final.

Venda / Compra / Permuta

• Imóveis urbanos: 6% a 8% (algumas regiões referenciam 5%–7%; adotar o intervalo local).
• Imóveis rurais: 8% a 10%.
• Imóveis industriais: 6% a 8%.
• Venda judicial: 5%.

Notas aplicáveis:

• Nas permutas, honorários devidos por cada proprietário sobre o valor do respectivo imóvel.
• Transações com financiamento: comissão devida sobre o total da transação (inclui saldo devedor transferido).
• Quando houver vários corretores, distribuição conforme acordo prévio; sem acordo, divisão igual entre participantes.

Locação

• Corretagem: equivalente a 1 aluguel (quando por conta do locador) — variações regionais existem.
• Locação de temporada (até 90 dias): 30% sobre o valor recebido.

Administração de Bens Imóveis

• Percentual sobre aluguel e encargos: 8% a 10%.
• Para carteiras superiores a R$ 100.000/mês: 5% a 10%.
• Valor mínimo simbólico: R$ 50,00 (varia por CRECI).

Empreendimentos Imobiliários

• Venda de empreendimentos imobiliários: 4% a 6%.

Loteamentos

• Urbanos aprovados/registrados: 6% a 8%.
• Rurais aprovados/registrados: 6% a 10%.

Administração de Condomínios

• Percentual sobre arrecadação mensal: 5% a 10%.
• Valor mínimo (ex.: R$ 850,00) pode ser fixado regionalmente.

Ativos Imobiliários

• Intermediação de cotas ou certificados: 4% a 6%.

Pareceres e Avaliações

• Parecer por escrito: até 1% do valor do imóvel (valor mínimo R$ 650,00).
• Parecer verbal: valor equivalente a uma anuidade do CRECI 2ª Região.

6. Documentos exigidos — checklist por caso

Observação prática: os listados abaixo são os documentos mais comuns — cartórios e situações especiais (herança, penhora, empresa estrangeira, regularização ambiental, imóveis rurais com CAR, etc.) podem exigir certidões extras.

6.1 Pessoa física — comprador / vendedor (solteiro)

• RG e CPF.
• Certidão de nascimento.
• Comprovante de endereço recente.
• Certidões negativas federais, estaduais e municipais.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Comprovante de pagamento.

6.2 Casado — regimes de casamento

• Certidão de casamento atualizada.
• Comunhão parcial: assinatura do cônjuge.
• Separação total: pacto antenupcial registrado.
• Regimes especiais: verificar autorização judicial quando aplicável.

6.3 União estável

• Documento que comprove união estável (declaração, contrato, imposto de renda conjunto).
• Consentimento do companheiro(a) quando necessário.

6.4 Pessoa jurídica

• Contrato social ou estatuto atualizado.
• CNPJ e inscrições.
• Documentos dos representantes legais.
• Certidões negativas fiscais.
• Ata de eleição quando aplicável.

6.5 Imóvel rural

• Matrícula atualizada.
• Comprovante de pagamento do ITR.
• Regularidade ambiental (CAR, licenças).
• Certidões do INCRA quando aplicável.

7. Regras e contratos operacionais

7.1 Permuta

• Contrato de permuta deve especificar bens trocados, valores, prazos e complementos em dinheiro.
• Honorários devidos por cada proprietário sobre o valor do respectivo imóvel.

7.2 Sociedade em Conta de Participação (SCP)

• Contrato com identificação das partes, objeto, regras de administração, lucros e responsabilidades.
• Cláusulas de conflito, garantias e obrigações fiscais.

7.3 Venda com transferência de financiamento

• Comissão sobre o total da operação (inclui saldo devedor).
• Exigir documentos do agente financeiro.

7.4 Administração e condomínio

• Contrato de administração com escopo, taxas, repasses, cláusulas de rescisão e garantias.

8. Comunicação de Operações Suspeitas — passo a passo

1. Identificar sinais de alerta: recusa em informar origem de recursos, valores fora do perfil, intermediação sem justificativa, uso de terceiros.
2. Reunir documentação: ficha do cliente, contratos, comprovantes e histórico.
3. Registrar internamente o relatório de suspeita.
4. Enviar COS ao COAF via sistema eletrônico em até 24 horas após identificação.
5. Guardar cópia da COS e comprovantes.
6. Cooperar com investigações quando requisitado.

9. Documentos mínimos para arquivo interno

• Ficha e identificação do cliente.
• Comprovante de endereço.
• Documentos do imóvel.
• Contratos e recibos.
• Comprovantes de pagamento.
• Registros de diligência e comunicações internas.
• Cópia da COS quando aplicável.

10. Novas normas e cadastro imobiliário (2025)

• Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e integração com cartórios/Sinter, padronizando informações fiscais e registrárias.
• Resoluções COFECI/CRECI de 2025 tratam de plataformas digitais e tokenização imobiliária. Acompanhar atualizações.

11. Boas práticas de compliance

• Implementar manual de compliance e KYC.
• Treinar equipe sobre COS.
• Manter arquivo digital por 5 anos.
• Usar contratos eletrônicos e backups seguros.
• Consultar advogado para operações complexas.

12. Referências principais

• Resolução COFECI nº 1.336/2014 — Prevenção à lavagem de dinheiro.
• Site COFECI — Comunicação de informações ao COAF.
• CRECI (tabelas referenciais regionais).
• CRECI-PB — Declaração de Não Ocorrência.
• Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 — Cadastro Imobiliário Brasileiro.